熊本市の不動産会社「株式会社シャインリヴ」不動産相続・空き家売却についてご案内します。

「実家を相続したけれど使い道がない」「親から相続した空き家や空き地で困っている」など、不動産の相続でお悩みの方は多いようです。こちらでは熊本市の不動産会社「株式会社シャインリヴ」が不動産相続や空き家・空き地の問題についてご説明します。

不動産相続の方法によっては、多額の税金がかかってしまうことも。また空き家を放置しておくことは様々なリスクにつながります。不動産相続や空き家問題でお困りの方へ、売却するのもひとつの解決方法です。シャインリヴへお気軽にご相談ください。

所有している不動産を親族に受け継ぐ方法として、最初に思いつくのは「相続」でしょう。相続とは、ある人が死亡したとき、その人が所有している財産を配偶者や子どもなどが引き継ぐことです。

これに対し、生きているうちに財産を誰かに贈ることを「生前贈与」といいます。相続と生前贈与の大きな違いは、財産を渡す側の人が亡くなっているか、生きているかということ。そして相続では受け取った人に相続税が、生前贈与では贈った人に贈与税が課せられます。

生前贈与をうまく利用することで、相続税を抑えることも可能です。相続と生前贈与の違いをきちんと知って、大切な財産を賢く守っていきましょう。

不動産相続のメリットは、相続税の基礎控除額が高いという点です。基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」であり、相続する財産の合計が、基礎控除額を超える場合に相続税が発生します。

たとえば、妻と子ども2人がいる場合には、「3,000万円＋（600万円×3人）」、すなわち4,800万円となりますので、一般的なご家庭の場合は、相続税が非課税となるケースも多いでしょう。なお、相続税の支払いは、相続が発生してから10ヶ月以内に行われなければいけません。

不動産相続で問題となるのは、たとえ遺言書に書かれていても、遺言者の意志がすべて反映されるわけではないという点です。他の相続人が遺言に対して異議を申し立てることで、遺言書どおりに遺産の分配が行われないこともあります。

生前贈与のメリットは、贈る側の意志を反映できる点です。財産所有者が亡くなってから行われる相続とは異なり、財産の所有者自身の意志で、財産をあらかじめ贈与することができます。前もって贈与しておくことで、死後の相続争いを避けることにもつながります。

生前贈与では贈与税が発生し、一般的には相続税よりも高い税率が設定されています。ただし、1年間の贈与額が110万円以下であれば贈与税は発生しません。さらに様々な生前贈与の非課税特例を利用することで、贈与税や将来の相続税の負担を減らすことも可能です。

相続した不動産でも特例により控除が受けられるケースがある

高齢の方が増えるにつれ、亡くなる方はもちろん、周りの親族も高齢というケースが増えてきます。認知症によって意思能力が低下あるいは喪失した方が行う法律行為は無効になる可能性があります。
そのため被相続人（子供に財産を残す立場の方）、あるいは相続人が認知症を発症した場合、不動産の売買契約はもちろん、相続放棄や遺産分割協議などもできなくなってしまいます。
超高齢化社会の日本では、近年、認知症による相続トラブルが多発しています。今後、相続に関する問題が増えることはあっても減ることはないでしょう。認知症になってからでは相続対策が困難になります。元気なうちに相続対策を検討しておきましょう。
不動産相続や空き家問題でお困りの方は、シャインリヴまでどうぞお気軽にご相談ください。

財産を相続した場合、基礎控除額を超えると「相続税」が発生します。また、相続した不動産を売却した際に利益が出た場合には「譲渡所得税」が課税されます。相続税と譲渡所得税は別物ですので、混同しないようにしましょう。

相続した家を売る場合、相続人が自宅として住んでいたかどうかで違いが生じます。同居していなかった親の家を相続した場合には、3,000万円の特別控除を利用できません。そして原則として、不動産を購入した価格より高く売却すると、譲渡所得税等が課税されます。

なお譲渡所得は、不動産を売却した代金から、もともとの取得費と譲渡費用を差し引いて計算されたものです。親から相続した不動産の場合には、取得費は、親などの被相続人がその不動産を購入したときの代金や購入手数料などから算出します。

とはいえ、不動産を取得した時期が祖父の代など、古い世代のものになってしまうと、取得費を証明する書類が残っていることはめったにありません。しかも、古い世代とは貨幣価値もかなり異なります。取得費が不明の場合は、売却代金の5％として計算することも可能です。

また、相続税をすでに納めており、相続開始から3年10ヶ月以内に売却していた場合には、相続税のうち一定額を取得費に加算することができます。取得費を増やせれば、譲渡所得が小さくなるので、結果的に譲渡所得税の減税につながるのです。

不動産を相続した場合の税金の計算は、お客さまの状況によってそれぞれ異なります。当社ではお客さまのご要望や状況をしっかりお伺いして、最善のご提案に努めています。相続税の支払いでお困りの方、生前贈与を検討中の方は、お気軽にご相談ください。

相続した不動産を空き家のまま何年も放置しておくことは、資産価値の低下を早めてしまうだけではありません。老朽化の進行や周辺環境の悪化、ご近所からの苦情など、様々なトラブルが生まれる可能性があります。早めの対策を考えましょう。

住んでいない空き家でも固定資産税の負担はかかります。ただし、土地の上に建物が建っていることで、固定資産税の優遇措置が受けられます。

固定資産税の優遇措置とは、土地に建物が建っているだけで、固定資産税額が最大6分の1になるというものです。たとえば、評価額4,000万円の土地では、税金の差額はなんと46万7,000円もあります。

上記のような優遇措置もあり、住んでいないボロボロの空き家をそのまま放置しているケースが増えてきていました。これに対応する形で制定されたのが、平成27年の「空き家対策特別措置法」です。

この法律によって古家が「特定空き家」として認定されてしまうと、固定資産税の優遇措置が受けられず、固定資産税が最大6倍にもはね上がってしまうことになります。特定空き家に指定される条件は次のとおりです。

建物は使わなくなると、急速に劣化が進んでいきます。外壁や屋根の塗装が劣化することで、雨水や湿気が内部までしみ込んできて、建物の躯体の老朽化を早めることも。換気がなされていないため、カビやほこり、シロアリの被害にあうこともあります。

劣化が進んでしまった建物は、その物件に住んだり、賃貸に出したりすることもすぐに行えません。いざ再利用をしようとしても、大規模な修繕が必要になってしまうのです。

建物の種類によって法定耐用年数が決まっています。法廷耐用年数は建物の資産価値を判断する基準のひとつであり、耐用年数を超えると、資産価値の低下につながるのです。

ただし資産価値は、法定耐用年数だけで決まるものでもありません。法定耐用年数を超えていなくても、適切に管理されていないと資産価値は下がってしまいます。また定期的なメンテナンスを行うことで、資産価値を下がりにくくすることは可能です。

庭付きの戸建住宅の場合、放置していると庭木や雑草が伸び放題になってしまいます。害虫の巣や、ネコやネズミの住みかになりがちです。庭木が隣の家や道路などに伸びてきて、近隣にも迷惑をかけることもあります。

人が訪れず荒れ放題の家は、不法投棄や放火、不法侵入などを招き、犯罪の温床になってしまうことも。このように様々なリスクが高まり、ご近所トラブルの原因となるのです。

空き家を放置しておくと、維持費がかかるだけではなく、家も急激に劣化していきます。使い道がなく、特定空き家に指定されてしまうくらいなら、解体して更地にしたほうが活用の幅が広がることでしょう。

とはいえ解体にも費用負担がかかりますから、費用のねん出が難しく、解体を決断できないという方もいらっしゃるかもしれません。自治体によっては倒壊の恐れのあるような古い空き家を解体する際に、助成を受けられる場合もあります。こちらでは熊本市の例をご紹介します。

※上記は一例です。詳しくは、お住まいの自治体にお問い合わせください。

空き家をそのまま放置するのではなく活用法を考えることによって、資産価値を高めることができます。こちらでは空き家の活用法のいくつかをご紹介します。当社ではこれまでの経験を生かし、お客さまに最適なご提案が可能ですので、お気軽にご相談ください。

相続した土地や建物を解体した土地などを放置することは、固定資産税もずっとかかり続けること。もったいないですよね。こちらでは空き地の活用法のいくつかをご紹介します。